冯焱东:楼市去库存关键在供需双向发力

来源:每日经济新闻 2015-11-30 16:53

据国家统计局数据,我国房地产待售面积自2011年来一直在不断增长,2011年底全国待售面积为2.72亿平方米,2012年、2013年、2014年、2015年10月分别增长到3.65亿、4.93亿、6.22亿和6.86亿平方米,待售面积/年销售面积比例从2011年的25%持续上升到2015年10月的53%。

值得一提的是,当前统计的还只是显性库存,即已领预售证但未售的部分,实际上还有更庞大的隐性库存,即尚未领预售证的那部分库存。近年来,各地出让了大量土地,正在开发(或准备开发)但未开盘的库存不容小觑,显性与隐性库存相加的真实库存应该远高于当前统计。

虽然今年以来房地产销售较明显回暖,1~10月全国商品房销售面积增长7.2%,销售金额增长14.9%,但我国房地产待售面积仍处于不断增长状态,投资额持续高于销售额,房地产供过于求的状况并没有因销售回升有所缓解。

总体而言,我国房地产仍处于库存增长阶段(一线城市除外),去库存阶段还没有到来,这一基本判断我们必须清楚。可以说,房地产市场的主要矛盾已经从前些年关注房价泡沫演变为供应泡沫。供应泡沫危害很大,不仅影响行业健康发展,若处理不好还可能危及经济安全和社会稳定。

当前楼市去库存已成为行业乃至国民经济的一项重要任务。笔者认为,去库存要在需求侧和供给侧双向发力,总的原则是扩大需求,同时抑制和改善供给。

需求侧:契税仍有优惠空间

扩大和鼓励需求主要有金融、财税、行政等方式。从金融政策看,当前货币政策相对宽松,利率不断下调,首付比例已有所下调,未来还有下调空间,限贷规定也可以考虑适当再松绑,要积极谋划公积金贷款证券化,增加资金来源,优化改善公积金提取与贷款流程,稳步推进住房银行的设立,加快房地产信托投资基金的正式推出,金融租赁要向房地产积极拓展,以上种种金融措施对提升房地产交易量将起到较明显作用。

财税政策方面,房产税可以考虑适当推迟,契税尚有减免优惠的空间,保障房建设上可考虑直接购买部分商品房,棚户区改造须加大货币补偿比例,促进拆迁户直接购买商品房。行政措施方面,主要是户籍要进一步放开,另外限购可以考虑适当再放松一些。

据统计2014年底我国城镇化率为54.77%,但城市户籍率仅为35.9%,约2亿人工作生活在城市但没有城市户口。除一线城市外,入户政策应考虑进一步降低门槛。

过去国家刺激住房需求往往有较大顾虑,主要是担心房价过快上涨,现在这个顾虑小多了,因为供过于求背景下适当刺激需求不太可能引发房价快速上涨。

那么,在政策鼓励下需求能增加多少?2013年,全国房地产销售面积达到历史高峰,为13.1亿平方米,2014年下降到12.1亿平方米,今年虽然在政策红利下有所增长,但预计仍低于2013年的水平。

虽然政策能鼓励住房消费,但随着整体经济增长和城镇化速度的放缓,未来几年成交量不可过于乐观,所以说房地产去库存在鼓励需求的同时,必须控制和改善供给。返回烟台365淘房>>

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